Этот материал является частью общей инструкции по оформлению и использованию договора аренды или найма квартиры. Если вы выбираете подходящий договор, начните с основного разбора:
Какой договор нужен, чтобы сдать или снять квартиру
Договор аренды или найма квартиры может быть расторгнут досрочно по инициативе нанимателя или наймодателя. Порядок и основания расторжения зависят от условий договора и норм закона.
Что такое договор найма квартиры
Договор найма — это соглашение, по которому собственник жилья (наймодатель) предоставляет жилое помещение другому физическому лицу (нанимателю) за плату во временное владение и пользование для проживания.
Договор заключается в письменной форме. Максимальный срок найма — пять лет. Если срок не указан, договор считается заключенным на пять лет.
Право нанимателя на расторжение договора
Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма досрочно по собственной инициативе.
Если в квартире проживают другие лица, для расторжения договора необходимо их согласие.
Если наниматель письменно предупредит наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя.
Право наймодателя на расторжение договора
Наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке при наличии законных оснований.
К таким основаниям относятся, в частности:
- невнесение платы за квартиру в течение шести месяцев, а при краткосрочном найме — более двух раз подряд;
- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или проживающими с ним лицами;
- использование квартиры не для проживания либо систематическое нарушение прав соседей;
- иные существенные нарушения условий договора.
При этом суд оценивает обстоятельства нарушения, в том числе причины неуплаты и фактическое поведение нанимателя.
Когда договор можно расторгнуть по соглашению сторон
Если обе стороны согласны на досрочное прекращение договора, они могут оформить соглашение о расторжении без обращения в суд.
Такой вариант является наиболее простым и быстрым.
Порядок расторжения договора через суд
Шаг 1. Уведомление другой стороны
Сторона, желающая расторгнуть договор, должна направить другой стороне письменное предложение о расторжении.
Предложение можно передать лично или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Шаг 2. Обращение в суд
Если соглашение о расторжении не достигнуто, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением.
Наймодатель одновременно заявляет требования:
- о расторжении договора;
- о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц.
Иск подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Шаг 3. Рассмотрение дела и решение суда
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений продолжительностью до одного года.
Если нарушения не устранены, суд принимает решение о расторжении договора и выселении.
Шаг 4. Исполнение решения суда
При неисполнении решения добровольно выдается исполнительный лист, и выселение осуществляется судебными приставами.
Выселение производится на основании судебного решения и может быть принудительным.
Что происходит с залогом при расторжении договора
При расторжении договора вопрос возврата или удержания залога решается в зависимости от выполнения обязательств сторонами.
Подробнее об этом:
Залог при аренде квартиры: как удерживается и возвращается
Какой договор использовать
Для стандартных ситуаций подходит универсальный договор аренды квартиры.
Договор аренды квартиры — скачать бланк
Если договор заключается между гражданами, используется договор найма квартиры.
Договор найма квартиры между физическими лицами — скачать бланк
Вывод
Расторжение договора аренды или найма квартиры возможно как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.
Соблюдение установленного порядка, письменные уведомления и корректное оформление документов помогают избежать затяжных споров и защитить интересы сторон.