Продажа и покупка квартиры — процесс, требующий внимательности и правильного оформления документов. В этой статье мы подробно рассмотрим, как подготовиться к сделке, проверить юридическую чистоту квартиры, заключить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности на недвижимость.
1. Подготовка необходимых документов
Для успешного проведения сделки продавец должен собрать следующие документы:
- Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации или вступивший в силу судебный акт, свидетельство о праве на наследство.
- Документы о государственной регистрации права собственности: свидетельство, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП).
- Документы, удостоверяющие личность: паспорт гражданина РФ, удостоверение военнослужащего, паспорт иностранного гражданина.
Примечание: право собственности продавца должно быть зарегистрировано в ЕГРН, за исключением случаев, когда оно возникло до 31.01.1998 или по закону.
2. Получение согласий
Перед заключением сделки необходимо получить следующие согласия, если это применимо:
- Согласие супруга, если квартира приобреталась в браке и является совместной собственностью.
- Согласие органов опеки и попечительства, если собственник — несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.
3. Проверка юридической чистоты квартиры
Чтобы убедиться в отсутствии обременений и подтвердить право собственности продавца, рекомендуется:
- Заказать свежую выписку из ЕГРН через МФЦ, Роскадастр или нотариуса.
- Получить технические документы: экспликацию, поэтажный план.
- Проверить домовую книгу и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Обратите внимание: при наличии зарегистрированных жильцов может потребоваться нотариально заверенное обязательство о снятии их с регистрационного учета.
4. Заключение договора купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи должен содержать:
- Название объекта недвижимости, точный адрес и кадастровый номер.
- Фактическую площадь и назначение квартиры.
- Стоимость квартиры.
- Список лиц, сохраняющих право пользования квартирой.
Договор заключается в письменной форме и обычно не требует нотариального удостоверения, кроме особых случаев: продажа долей, участие несовершеннолетнего и др.
5. Регистрация права собственности на квартиру
Государственная регистрация права собственности проводится в Росреестре и может быть осуществлена:
- Непосредственно в ППК "Роскадастр" или МФЦ.
- Через нотариуса, удостоверившего сделку.
- В электронной форме через официальный сайт Росреестра с использованием ЕСИА.
Госпошлина за регистрацию составляет:
- 4 000 руб. — если кадастровая стоимость до 20 000 000 руб.
- 0,02% кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 руб. — при стоимости свыше 20 000 000 руб.
Срок регистрации прав обычно составляет 7 рабочих дней (3 дня — для нотариально удостоверенных документов).
6. Передача квартиры
Передача квартиры осуществляется по передаточному акту, который подписывают обе стороны. В документе рекомендуется указать:
- Данные сторон сделки.
- Описание квартиры и имущества, передаваемого вместе с ней.
- Факт передачи квартиры и принятия ее покупателем.
- Подтверждение оплаты стоимости квартиры.
7. Особенности сделки с несовершеннолетним покупателем
Если покупатель — несовершеннолетний:
- До 14 лет — договор подписывают законные представители (родители, усыновители, опекуны).
- 14–18 лет — с письменного согласия законных представителей.
- Эмансипированные лица могут заключать договор самостоятельно.