Особенности договора найма квартиры

Особенности договора найма квартиры

Согласно договора найма квартира временно передается лицу за вознаграждение с целью проживания в ней (ст. 671 ГК РФ). В договоре найма квартиры вам необходимо указать существенные условия, то есть те, без которых договор будет считаться незаключенным, а также иные важные условия.

Существенные условия договора найма квартиры

Предмет договора

В этом разделе приводится описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру. Рекомендуется указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным. В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным (ст. 673 ГК РФ).

Довольно часто жилые помещения сдаются внаем с имеющимся в них имуществом - мебелью, бытовой техникой и т.п. Для избежания спорных ситуаций, возникающих между наймодателем и нанимателем в связи с утратой или порчей такого имущества, целесообразно в договоре найма квартиры отразить и этот момент. В частности, составить опись находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю, ответственность за его сохранность, внесение в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенной денежной суммы.

Плата за жилое помещение

В целях защиты своих прав рекомендуем считать это условие существенным и прописать его в договоре в виде конкретной суммы в рублях (или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли).

В ином случае договор аренды квартиры может быть признан незаключенным.

В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ). На практике часто заключаются договоры с условиями о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю в случае надлежащего исполнения им определенных условий договора (например, возврата имущества в состоянии не худшем, чем при подписании договора, с учетом его естественного износа, своевременной оплаты телефонных переговоров и коммунальных услуг и т.д.). Также распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед).

Несущественные, но важные условия договора найма квартиры

Письменная форма договора

Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный в устной форме, также признается действительным. Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Использовать свидетельские показания стороны не вправе (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Срок договора

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

  • нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
  • нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
  • у нанимателя нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но указанные выше ограничения перестанут действовать, если в договоре указать противоположные условия, например предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

Постоянно проживающие лица

В интересах сторон указать в договоре всех лиц, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем (это могут быть как члены семьи, так и посторонние). В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц. Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом такое вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Кроме того, стороны вправе указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (обязаны вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

Коммунальные и иные платежи

Необходимо указать, кто оплачивает коммунальные платежи, входят ли они в состав платы за жилое помещение. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

Ремонт квартиры

Следует оговорить, кто и за чей счет производит текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя - капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

Прочие условия

В договоре желательно предусмотреть и иные условия, например:

  • последствия расторжения договора (например, возврат платы за не прожитый нанимателем период времени);
  • распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям (ст. 211 ГК РФ);
  • возможность содержания домашних животных (например, только с согласия наймодателя).

Программа для учета договоров

Удобная программа для учета договоров. Демосервер и тестовый период. Попробуйте и вам понравится.